«Частник», в отличие от риэлторских компаний, работающих в связке с крупными банковскими инвесторами и обладающих мощными рекламными средствами, не может сформировать в обществе привлекательность определенного направления или стиля жизни в конкретном районе.
Отчасти такие действия являются следствием набирающей сегодня все большую популярность схемы лэнд-девелопмента, работа по которой с учетом местной специфики позволяет свести к минимуму объемы инвестиций. В этом случае компания девелопер занимается выводом большого земельного участка из состава сельхозугодий и его переоформлением под жилищное строительство. Далее разрабатывается генеральный план участка, подводятся коммуникации, «производится» нарезка наделов, которые затем продаются в розницу частным застройщикам. Зачастую на загородном рынке происходит игра профессионалов, нацеленная на повышение цен по какому-нибудь определенному направлению. И хотя установленные здесь «искусственные» цены зачастую превышают реальный спрос, со временем устанавливается баланс интересов продавцов и покупателей. В частности, по такому сценарию сейчас активно развивалась ситуация по Рублево-Успенскому шоссе, и похоже, будет развиваться по Новорижскому и Калужскому направлениям. Правда, дефицит ликвидных территорий вынуждает девелоперов осваивать менее престижные направления, где без проблем можно найти крупные участки по 100 га. Ведь подобный бизнес гарантирует и хорошую прибыль.
«Как правило, по официальным документам инвесторов, базовая ставка прибыльности при экономических расчетах эффективности проектов, связанных с перепродажей земельных участков, составляет для столицы
10–15%, а для загородного рынка – 30–50%. На самом деле истинные цифры, конечно же, гораздо выше. Ситуация с прибыльностью может измениться, когда на рынок выйдут крупные западные инвесторы с солидными капиталами, поскольку у них норма доходности значительно ниже, чем у наших игроков.
Сейчас безрисковость операций с землей и высокая доходность крупных инвесторов загородного рынка во многом обусловлена доступом к информации из надежных источников. К таковым можно отнести доверенных лиц областных чиновников, находящихся в курсе того, что и где будет строиться и способствующих за некую плату оформлению вывода определенного участка из состава сельхозугодий», – счиатет В.Кудрявцев.
Спрос на землю может стабилизироваться, а темпы роста цен снизиться, если большинство девелоперов откажется от распродажи свободных участков на подготовленных территориях и займется коммерческой застройкой коттеджных поселков. Эксперты считают: для того, чтобы идеально соответствовать потребительским ожиданиям населения, придется строить дома площадью 300 кв.м в 21 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе, при этом уложившись в сумму $280 тыс. за объект. О том, как это сделать, остается лишь теряться в догадках.

У каждого потенциального инвестора велико желание сэкономить на стоимости участка. «Однако зачастую за низкой стоимостью земли обязательно стоит какая-нибудь серьезная проблема. Это может быть отсутствие или ненадлежащее оформление правоустанавливающих документов, планирующаяся в ближайшем будущем прокладка трассы, или же место, где раньше находилась свалка радиоактивных отходов. Поэтому если цена на участок колеблется более чем в пределах +/-10% относительно среднерыночного показателя в данном районе, риск вложений неоправданно возрастает», – отмечает Владимир Кудрявцев.
Для ориентира: сейчас ликвидная сотка на стихийно застраиваемой территории в пределах 30 км от МКАД стоит не менее $1 тыс., а земля в организованных поселках обходится не дешевле $2–2,5 тыс. за сотку.
Сегодня в число наиболее неликвидных объектов входят участки в садовых товариществах и дачных кооперативах, список «минусов» которых превышает все мыслимые пределы: отсутствие охраны, коммуникаций и объектов социальной инфраструктуры, а также маленькая площадь участков – не более 15 соток.
Гораздо более рискованной является покупка участка неподнятой целины без коммуникаций. Для частника их подводка обойдется существенно дороже, чем для юридического лица, занимающегося этими вопросами комплексно.
Еще относительно недавно на рынке предлагались в основном отдельно стоящие дома с неудачными архитектурными и планировочными решениями, что отчасти подстегнуло граждан к вложениям в «голую» землю. Однако поскольку до недавнего времени на областном рынке не существовало контроля за выделением участков, на просторах Подмосковья стали вырастать огромные особняки-монстры площадью по 500–1000 кв.м., ютившиеся на маленьких клочках земли.
Продажа участков с такими капитальными строениями сегодня экономически не оправдана, поскольку эти монстры подвержены естественному износу, и не могут соответствовать изменению конъюнктуры рынка. С годами такой объект недвижимости зачастую существенно обесценивается, тогда как рыночная стоимость земельного участка возрастет. Например, сегодня реально купить кирпичную коробку всего за $10–15 тыс. Только «прописана» она будет в лучшем случае на окраине деревни.
Покупка же отдельного коттеджа площадью около 200 кв.м. в пределах 50 км от МКАД без отделки и коммуникаций потянет в среднем на $150 тыс. Вариант «под ключ» обойдется как минимум в $200 тыс.
Не всегда имеет смысл поддерживать состояние дома на должном уровне, и порой оказывается гораздо выгоднее вложить средства в его реконструкцию или снос. Если же говорить об утилизации капитального строения последних лет застройки, то затраты для частного лица могут составить сумму, равную стоимости строительства, начиная от согласования с местными органами, и заканчивая очень дорогостоящим вывозом строительного мусора.
Чтобы снизить финансовые риски, лучше инвестировать средства в участки, подготовленные под централизованную коттеджную застройку в местах с освоенной инфраструктурой. В дальнейшем, при реализации участка с подведенными коммуникациями, основанными на градостроительных нормах, его можно оценить как минимум на 15–20% дороже. Например, участки, которые были выделены сельским работникам два года назад на Рублево-Успенском направлении, после застройки и подвода электричества и газа, подорожали почти в два раза.
Выгода от покупки такого участка вполне очевидна по различным соображениям, начиная от оптовой закупки подрядчиком стройматериалов, комплексного подключения всех домов к коммуникациям, и заканчивая застройкой в едином архитектурном стиле и формированием единого ландшафта на территории поселка. Поскольку, как правило, строительство поселка ведется очередями, собственник может эффективно рассчитать свои расходы.
В этой ситуации довольно показательны исследования компании PENNY LANE REALTY. Согласно им, большинство покупателей хотели бы приобрести коттеджи размером от 150 до 550 кв.м. по Рублево-Успенскому шоссе, «прописанные» на участках размером не менее 20 соток. Причем почти половина клиентов не может себе позволить покупку дороже $100 тыс.
Еще одним вариантом качественного улучшения земельного участка является проведение на нем ландшафтного проектирования. Правда, здесь главное не переборщить и, в первую очередь, ориентироваться на существующий спрос. Ведь если средства, выделенные на ландшафтные работы, окажутся сопоставимы со стоимостью дома где-нибудь в Барвихе или на Николиной горе, то такие расходы за счет растущей здесь стоимости земли удастся быстро окупить. И совсем другое дело, если большие затраты придется возмещать на непопулярном Щелковском шоссе.
Как правило, разработка концепции, подразумевающая создание цветников и альпийских горок, в солидной фирме обойдется около $30 за сотку. А претворение этих планов в реальность составит $1,5–10 тыс. за освоение сотки. В итоге на облагораживание участка в 20 соток потребуется как минимум $30 тыс.
При удачном стечении обстоятельств можно увеличить инвестиционную привлекательность даже неликвидного объекта, не вкладывая в него дополнительных средств. Например, строительство современного коттеджного поселка может сказаться на удорожании находящихся поблизости земель, с «прописанными» на них старыми дачными домиками.
Объективные сложности
Сегодня объективная проблема заключается в остром дефиците ликвидных земельных участков в 30 км зоне от МКАД. Во многом это объясняется тем, что вплоть до 1999 г. в Подмосковье для получения крупных землеотводов под коттеджную застройку приходилось обращаться в районные администрации, в которых зачастую отсутствовал контроль за выделением и использованием участков. Огромные участки земель выкупались в собственность с нарушением законодательных норм по «бросовым» нормативным ценам порядка $200 за сотку. С приходом нового губернатора в области, функции выделения и последующего выкупа новой земли стали прерогативой областной администрации. Для этих целей была создана Областная межведомственная комиссия, рассматривающая заявления на выделение участков, и унитарное предприятие, занимающееся их подбором. Переход к такой системе вызвал временное сокращение объема земель, поступающих на рынок.
По мнению В.Кудрявцева, в дальнейшем количество земельных соток, выставляемых на продажу, может даже возрасти. Подмосковное правительство начнет целенаправленно привлекать инвесторов, создавая при этом благоприятные законодательные условия для оформления земельных прав. Если будут сформированы четкие и понятные правила игры, инвесторы смогут гораздо эффективнее рассчитывать свою прибыльность.

Гораздо более ценными объектами для инвестиций считаются эстетически привлекательные участки с лесными деревьями. Их приобретение в собственность уже само по себе гарантирует стабильный прирост дохода, поскольку позволит запросить цену в 2–3 раза больше, чем за надел в чистом поле. Даже в таком элитном месте, как Барвиха стоимость сотки земли в поле составляет $10 тыс. (без коммуникаций), а в лесном участке доходит до $18 тыс. Участки с лесным массивом легче оформить в собственность – как непригодные для сельхозработ. Правда, для того чтобы перевести земли лесного фонда под индивидуальное строительство, потребуется компенсировать лесничеству потерю лесного фонда.
Не менее популярны участки вблизи водохранилищ, считающиеся санитарной зоной и поэтому не подлежащие капитальной застройке и оформлению в собственность. Здесь можно оформить землю в долгосрочную аренду на 49 лет. Зато уровень цен, доходящий на приближенных к столице водохранилищах до $10 тыс. за сотку, вполне окупит данное неудобство.
Довольно выгодна покупка участка в излюбленных местах проживания советской интеллигенции – стародачных поселках (Абрамцево, Малаховка, Салтыковка, Снегири и пр.). В прошлом году здесь произошло резкое удорожание земли, отчасти связанное с тем, что в последнее время на освоенных территориях было скуплено немало привлекательных участков, для их дальнейшей застройки коттеджами на продажу.
Что касается земель сельскохозяйственного назначения, закон об обороте которых должен в ближайшее время вступить в действие, то, по мнению А.Новикова, он вряд ли кардинально изменит положение на земельном рынке. Как правило, местные чиновники в регионах крайне неохотно идут навстречу пожеланиям граждан. Зато принятие документа узаконит права работников сельхозпредприятий, которые формально являются владельцами земельных долей (около 7 га), но не могут распоряжаться своей собственностью.

Для частных инвесторов гораздо больший интерес представляют земли лесного фонда и сельхозугодий, которые могут быть выделены под индивидуальное строительство.
Самый важный фактор, позволяющий сыграть на повышении стоимости, касается месторасположения участка, сочетающего в себе понятие престижности направления «прописки» и близости к столице. Менее значимы размер, наличие строения, удобных транспортных развязок и коммуникаций. Удачное расположение ежегодно увеличивает стоимость земли приблизительно на 15–20%. Малоликвидные сотки обречены на стабильное обесценивание.
Основной спрос и высокие цены прослеживаются в 30-километровой зоне от МКАД. Причем по Рублево-Успенскому, Новорижскому и Калужскому шоссе в прошлом году участки на активно осваиваемых территориях дорожали быстрее, чем в среднем по рынку.
Средняя стоимость сотки на Рублево-Успенском направлении находится в пределах $5–15 тыс., а максимум – это приблизительно $50 тыс. Здесь же прослеживается и максимальный ценовой прирост. Так, если всего три года назад стоимость сотки в престижном поселке «Барвиха» составляла $12–15 тыс., то сегодня «лесную» сотку не найти дешевле $18 тыс. Несколько омрачает ситуацию проблема с дефицитом свободных участков в 50 км зоне от МКАД. Расширение же близлежащей застройки накладывает серьезные ограничения на использование коммуникаций, поскольку приводит к нагрузке на электро- и теплосети. Поэтому все чаще высказывается мнение, что формирование рынка вдоль Рублевки закончилось.
Этого пока нельзя сказать про другие направления. Довольно выгодной для вложений является земля по Новорижскому шоссе – альтернативе Рублевке, где сотки стоят $2–15 тысяч. Помимо удобного выезда из Москвы, есть относительно много свободных мест под застройку. По этой причине тут нет столь же жестких ограничений по площади приобретаемого участка, как на Рублевке. Следующее по ценовой доходности – Минское шоссе, где стоимость сотки в пределах 15 км от МКАД вполне может доходить до $10 тыс.
Неплохим спросом, отчасти в связи с развитым транспортным сообщением, пользуются участки по Калужскому, Киевскому и Можайскому шоссе. Если год назад средняя цена сотки на этих направлениях в пределах 20 км от Москвы равнялась $1 тыс., то сейчас стоимость земли доходит до $5 тыс.
Перспективно Дмитровское шоссе, где продолжается формирование рынка, и участки активно расходятся по приемлемым ценам.
Постепенно снижается интерес к некогда популярному Ленинградскому и Волоколамскому шоссе. Сейчас здесь средняя цена сотки не превышает $3 тыс. Еще менее востребованы наделы вдоль Горьковского, Симферопольского и Щелковского шоссе. Цены вдоль этих трасс под стать их популярности (обычно $500–700 за сотку) и редко когда превышают рубеж в $2 тыс.

Сегодня Земельным кодексом регулируется оборот земель, различающихся по своему целевому назначению. В основном в кодексе рассматриваются земли поселений, предприятий, а также дачных участков, в совокупности составляющие около 2% от всего земельного фонда страны.
К первой категории, в частности, относятся и земли в Москве, имеющей статус города федерального значения. Как известно, в столице в связи с распоряжением мэра, реальной практики продажи земельных участков не существует.
По словам руководителя аналитического отдела компании PENNY LANE REALTY Владимира Кудрявцева, желающие вложить средства в столичные сотки, как правило, участвуют в земельных аукционах, приуроченных к конкретным инвестиционным программам (строительство или обустройство микрорайона, объекта инфраструктуры, прокладка дорог и т. п.). Инвесторы могут рассчитывать на увеличение стоимости участка земли лишь в рамках проведения комплексных городских программ. Причем здесь можно сэкономить, поскольку городские власти зачастую предлагают потенциальным инвесторам льготные условия под застройку в обмен на выполнение ряда социальных обязательств (расселение дома, ремонт дороги и пр.).
«Для серьезных инвесторов главным фактором, влияющим на принятие решения, является наличие участка как сформированного объекта купли-продажи с определенным кадастровым планом. Причем наличие эксклюзивных вариантов приводит к тому, что спрос диктует предложение, и на рынке появляются очень дорогостоящие варианты. В частности, огромный спрос сейчас прослеживается на участки вблизи МКАД. Поскольку на первичном рынке таких соток уже не найти, их собственники запрашивают втридорога, прекрасно понимая, что эти участки с каждым годом будут только стремительно дорожать. Позволить покупку земли у МКАД могут преимущественно только крупные инвесторы. Небольшие российские компании предпочитают участки по 2–5 га за городом около оживленной магистрали рядом с железнодорожной веткой», – отмечает ассистент отдела земельных участков компании STILES&RIABOKOBYLKO Алексей Новиков.

Основным двигателем роста цен, в том числе и на рынке загородной недвижимости, является высокий спрос, напрямую сказывающийся на рыночной стоимости участка. Правда, из-за отсутствия в России единого земельного рынка и проведенной кадастровой оценки земель, говорить о реальной стоимости наделов не приходится.
Во многом стоимость сотки зависит от цен, установившихся на однотипные по потребительским качествам объекты. Если таковых много, то рыночная цена фиксируется на низком уровне. В такой ситуации, чтобы не остаться в накладе, потенциальным собственникам приходится изначально задумываться о минимизации затрат на освоение территории и снижении себестоимости строительства.
Поэтому, если обладателям уникальных земельных предложений не приходится задумываться о формировании высокого уровня цен на свои участки, то собственникам стандартных соток не обойтись без проведения мероприятий, способствующих повышению ликвидности и привлекательности объекта.